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Immobilienbegriffe von Auflassung bis Zwangsverwaltung – alphabetisch geordnet und verständlich erklärt.
Alphabetisch · verständlich · praxisnah
Auflassung
Die Auflassung ist die notarielle Einigung von Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie übergehen soll. Sie gehört zum Eigentumswechsel, macht die Käuferseite aber noch nicht allein durch ihre Erklärung zum Eigentümer. Dafür muss die Eigentumsänderung anschließend im Grundbuch eingetragen werden.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch der Käuferseite auf die spätere Eigentumsübertragung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und schützt davor, dass der Verkäufer das Grundstück danach noch wirksam an jemand anderen verkauft oder weiter belastet. Die Vormerkung ist deshalb ein wichtiger Sicherungsschritt zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung.
Baulasten
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsicht. Ein Grundstück kann zum Beispiel eine Zufahrt, Abstandsfläche oder Stellplätze für ein anderes Grundstück sichern müssen. Baulasten stehen nicht zwingend im Grundbuch. Vor dem Kauf sollte deshalb geprüft werden, ob das zuständige Bauamt ein Baulastenverzeichnis führt und welche Einträge für das Grundstück bestehen.
Baugrundstück
Ob ein Grundstück tatsächlich bebaubar ist, ergibt sich nicht allein aus dem Exposé oder der Bezeichnung als Baugrundstück. Entscheidend können unter anderem Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich, Erschließung, Zufahrt, Abstandsflächen und die konkrete Genehmigungslage sein. Eine bestimmte Nutzung oder Baugenehmigung sollte erst nach Prüfung der zuständigen Unterlagen angenommen werden.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke in einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Er kann bei einer ersten Einordnung helfen, ersetzt aber keine Bewertung des konkreten Grundstücks. Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Dienstbarkeiten, Bodenverhältnisse und die tatsächliche Lage können den Wert deutlich beeinflussen.
Energieausweis
Der Energieausweis beschreibt die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes oder einer Nutzungseinheit. Beim Verkauf und bei der Neuvermietung gelten Vorgaben dazu, wann ein gültiger Ausweis vorliegen, vorgelegt und in einer Anzeige mit bestimmten Kennwerten berücksichtigt werden muss. Vor der Vermarktung sollte deshalb geprüft werden, welcher Ausweis vorhanden ist, wie alt er ist und welche Angaben für das konkrete Objekt gelten.
Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht darf die berechtigte Person auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk haben. Grundstück und Gebäude gehören dann nicht zwingend derselben Person. Für Käufer und Eigentümer sind unter anderem Laufzeit, Erbbauzins, Heimfallregelungen und die Finanzierung wichtig. Die konkrete Vertragsurkunde ist maßgeblich.
Grundbuch
Das Grundbuch ist das amtliche Register für Grundstücke. Es zeigt insbesondere, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen bestehen können. Vor einem Kauf sind nicht nur der Eigentümer, sondern auch Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und sonstige Eintragungen relevant. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse nachweist.
Grundschuld
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das häufig ein Immobiliendarlehen absichert. Bei einem Verkauf muss geklärt werden, welche Grundschulden bestehen, ob sie noch gebraucht werden und wie eine nicht übernommene Belastung gelöscht wird. Dafür werden regelmäßig Unterlagen der finanzierenden Bank und die Mitwirkung des Notariats benötigt.
Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis können weitere Kosten hinzukommen, zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine vereinbarte Maklervergütung. Wer welche Kosten trägt, ergibt sich aus dem Gesetz und aus dem konkreten Vertrag. Bei der Finanzierung sollten Käufer nicht nur den Kaufpreis, sondern auch diese zusätzlichen Beträge einplanen.
Kaufvertrag
Der Immobilienkaufvertrag beschreibt, welche Immobilie verkauft wird, wer beteiligt ist und welcher Kaufpreis vereinbart wurde. Er regelt außerdem unter anderem Belastungen, Übergabe, Besitz, Nutzen und Lasten, Fälligkeit sowie die Eigentumsumschreibung. Grundstückskaufverträge müssen grundsätzlich notariell beurkundet werden. Vor der Unterschrift sollten offene Punkte mit dem Notar geklärt sein.
Notarielle Beurkundung
Bei der notariellen Beurkundung wird der Vertrag verlesen und rechtlich erläutert. Die Beteiligten können Fragen stellen und Änderungen ansprechen, bevor sie unterschreiben. Das Notariat übernimmt danach die gesetzlich vorgesehene Abwicklung. Eine notarielle Beurkundung ersetzt jedoch keine steuerliche Beratung und keine zusätzliche rechtliche Prüfung, wenn besondere persönliche Interessen betroffen sind.
Notartermin: davor
Vor dem Notartermin sollten Kaufgegenstand, Kaufpreis, Vertragsentwurf, Finanzierung, bekannte Belastungen, Übergabe und offene Fragen geordnet sein. Bei einer Wohnung können zusätzlich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausgeld und Protokolle der Eigentümerversammlung wichtig sein. Die konkreten Anforderungen legt das Notariat für den jeweiligen Vorgang fest.
Notartermin: danach
Nach der Beurkundung veranlasst das Notariat die weiteren Schritte. Dazu können die Auflassungsvormerkung, die Prüfung von Genehmigungen und Vorkaufsrechten, die Lastenfreistellung, die Fälligkeitsmitteilung und später die Eigentumsumschreibung gehören. Der Kaufpreis wird normalerweise erst fällig, wenn die im Vertrag vorgesehenen Sicherungen erfüllt sind.
Notartermin: Unterlagen
Welche Unterlagen benötigt werden, hängt vom Objekt und vom Vertrag ab. Häufig spielen Grundbuchangaben, Identitätsnachweise, Teilungserklärung, Genehmigungen, Finanzierungsunterlagen, Nachweise zu Belastungen und Informationen zur Übergabe eine Rolle. Eine allgemeine Liste ersetzt nicht die konkrete Anforderung des Notariats.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist bei Wohnungseigentum besonders wichtig. Sie beschreibt, wie das Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist, und enthält Regelungen zu Nutzung, Kosten und Rechten. Vor dem Kauf sollte die Erklärung zusammen mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung und wichtigen Beschlüssen geprüft werden.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung steht im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer. Sie bestätigt, dass der Eigentumsumschreibung aus steuerlicher Sicht kein Hindernis entgegensteht, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Ob und wann sie im einzelnen Vorgang benötigt wird, hängt von Vertrag, Steuerzahlung und den Mitteilungen des Finanzamts ab.
Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll hält fest, wann und in welchem Zustand die Immobilie übergeben wurde. Sinnvoll können Schlüssel, Zählerstände, übergebene Unterlagen, festgestellte Mängel und vereinbarte Restarbeiten sein. Das Protokoll sollte zum Kaufvertrag passen und von den Beteiligten sorgfältig gelesen und unterschrieben werden.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist eine auf einen bestimmten Bewertungsstichtag bezogene Einschätzung des Werts einer Immobilie unter den gesetzlichen Bewertungsbedingungen. Dafür zählen unter anderem Lage, Grundstück, Gebäude, Nutzung, Zustand und Markt. Ein Online-Rechner kann einen ersten Hinweis geben, ersetzt aber kein objektbezogenes Gutachten oder eine fachliche Bewertung.
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht kann einer Person oder einer Stelle das Recht geben, unter bestimmten Voraussetzungen anstelle des ursprünglichen Käufers in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Bei Grundstücken kann insbesondere ein gemeindliches Vorkaufsrecht relevant sein. Ob ein solches Recht besteht und ob es ausgeübt wird, muss im konkreten Verkauf geprüft werden.
Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, in dem eine Immobilie verwertet wird. Für Interessenten sind unter anderem Verkehrswertgutachten, Versteigerungsbedingungen, bestehenbleibende Rechte und der angesetzte Termin wichtig. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung der Gerichtsunterlagen.
Zwangsverwaltung
Bei der Zwangsverwaltung wird eine Immobilie gerichtlich verwaltet, um Erträge zu sichern und Gläubiger zu befriedigen. Die Verwaltung kann zum Beispiel Mieten und laufende Objektangelegenheiten betreffen. Welche Rechte und Pflichten bestehen, hängt vom konkreten Beschluss und Verfahren ab.